一、REITs介紹
REITs（Real Estate Investment Trusts）是指“不動產(chǎn)投資信托基金”，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs最早產(chǎn)生于美國20世紀60年代初，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場，獲得不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。從國際上，它是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
我國于21世紀初引入REITs概念，自2008年以來，中央政府各部門多次發(fā)文鼓勵推進房地產(chǎn)（或不動產(chǎn)）信托投資基金試點，主要包括住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、企業(yè)降杠桿等政策重點關(guān)注領(lǐng)域。2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號），標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。2020年7月31日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號），該文件明確了基礎(chǔ)設(shè)施試點的地區(qū)和行業(yè)范圍，以及項目需要滿足的基本條件。此后，國家頒布了多個有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作的政策文件，進一步規(guī)范了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報推薦程序等工作的規(guī)定。
二、REITs相關(guān)政策-958號文
2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）（以下簡稱“958號文”），將保障性租賃住房正式納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。958號文的附件詳細描述了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報要求，具體如下。
三、REITs相關(guān)政策-236號文
2023年3月，《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號）（以下簡稱“236號文”）出臺，與958號文等其他基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策文件相比，236號文在項目前期培育、項目發(fā)行條件、申報推薦效率、專家和專業(yè)機構(gòu)、回收資金、運營管理等六方面對基礎(chǔ)設(shè)施REITs進行了進一步規(guī)范。236號文對基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)規(guī)定的具體修改及完善如下。
1. 項目前期培育
前期培育包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點問題等工作。由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs在國內(nèi)尚未到成熟期，又涉及眾多管理環(huán)節(jié)和不同利益相關(guān)方，準入門檻相對較高，加強前期培育對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展十分關(guān)鍵。切實做好項目前期培育，對于加強項目儲備、保障項目合規(guī)、提升資產(chǎn)質(zhì)量、促進穩(wěn)健運營、提高推薦效率具有重要意義。
2.項目發(fā)行條件
236號文首次將商業(yè)業(yè)態(tài)納入消費場景做重點支持，提出“支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs?！边@一政策措施意味著REITs產(chǎn)品中最重要的消費場景業(yè)態(tài)被納入試點行業(yè)范圍，基礎(chǔ)設(shè)施REITs版圖據(jù)此補上了分量很重的一塊。
3.項目申報推薦程序
咨詢評估機構(gòu)受國家發(fā)展改革委委托，開展項目評估時限一般不超過30個工作日。此外，236號文還完善了中央企業(yè)申報流程，中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省發(fā)改意見直接報送國家發(fā)改委，國家發(fā)改委將于5個工作日內(nèi)受理或回復。
4. 項目回收資金
236號文還建立了回收資金使用直報制度，該制度能有效監(jiān)督檢查回收資金的使用，保障回收資金能有效發(fā)揮作用。
5. 項目運營管理
基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資人的主要收益來源于項目自身現(xiàn)金流，項目運營管理能力是投資收益的重要保障，也是實現(xiàn)項目公共屬性和經(jīng)濟屬性有機統(tǒng)一的關(guān)鍵所在。236號文進一步明確了運營管理的重要性，要求運營管理機構(gòu)應重視項目運營可持續(xù)性，基金管理人應在每年公開年度運營情況時抄送國家發(fā)改委及省發(fā)改，及時披露和抄送重大突發(fā)事件。
國家發(fā)改委發(fā)布的236號文拓展了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策空間，為推動中國特色REITs的健康發(fā)展又一次提供了重要的政策依據(jù)，有利于進一步提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目申報推薦的質(zhì)量和效率。在進行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報時，還應參考過去頒布的其他REITs政策文件（如985號文），但與236號文矛盾的條款應以236號文為準。
四、結(jié)語
2023年7月31日，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于恢復和擴大消費措施的通知》（國辦函〔2023〕70號）發(fā)布，文件明確完善消費設(shè)施的舉措之一為“完善消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支持政策?！睘閷嵤┰撆e措，國家將支持符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。2023年8月1日，《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于實施促進民營經(jīng)濟發(fā)展近期若干舉措的通知》（發(fā)改體改〔2023〕1054號）發(fā)布，明確將“擴大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進一步擴大民間投資?！苯舆B發(fā)布的政策文件均指向REITs將成為當前擴內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。投融資&戰(zhàn)略研究部致力于為項目前期培育、項目申報提供專業(yè)的咨詢意見，為發(fā)起人解決有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各項問題，助力基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地。
